Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Одним из способов приобретения помещений в строящихся домах является заключение предварительного договора купли-продажи.

Смысл предварительного договора состоит в том, что согласно ему стороны обязуются в будущем заключить основной договор о передаче имущества, на тех условиях, которые предусмотрены предварительным договором. Законодательством установлен ряд обязательных требований к предварительному договору.

1. Предварительный договор должен определять момент, когда будет заключен основной договор. Для строящихся объектов недвижимости, существует некоторая сложность в определении срока заключения основного договора по следующим причинам.

Основной договор может быть заключен только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности продавца на это здание. Естественно, точную дату государственной регистрации права собственности на помещения заранее определить нельзя.

Срок для заключения договора может быть определен как четкая календарная дата, как период времени или как событие, которое должно неизбежно наступить.

Чаще всего момент заключения основного договора привязывается к дате государственной регистрации права собственности продавца на здание к событиям. Наступление данного события вероятно, но отнюдь не неизбежно.

Поэтому для устранения риска, помимо условия о наступлении оговоренного сторонами события, можно указать крайний срок, который рассчитывается с учетом максимально необходимого для продавца времени для завершения строительства здания, ввода его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на него. («Основной договор заключается после выполнения продавцом следующих условий... (указать условия), но в любом случае не позднее... (указать дату)»).

В таком случае стороны будут четко знать календарную дату, до которой застройщик должен выполнить все условия заключения основного договора.

Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, а с другой стороны, застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет безнаказанно тянуть время.

2. Следующей важной особенностью предварительного договора является то, что предложение о заключении основного договора должно быть направлено другой стороне до истечения срока указанного в договоре, а не после его окончания. То есть, если крайне датой заключения договора является 25 декабря 2012 года, то предложение о заключении основного договора должно быть направлено не позднее 25 декабря 2012 г. В противном случае, срок заключения основного договора будет пропущен и такое предложение не будет являться обязательным для другой стороны, поскольку предварительный договор уже утратил силу.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если одна сторона направила предложение о заключении основного договора в установленный предварительным договором срок, то в случае уклонения другой стороны от заключения основного договора сторона направившая предложение о заключении договора сохраняет право на предъявление иска о понуждении к заключению основного договора даже по истечении срока для его заключения, установленного предварительным договором, поскольку волеизъявление на совершение основного договора было выражено истцом своевременно.

3. В практике возможны ситуации, когда недобросовестный застройщик после подписания предварительного договора находит нового покупателя, предложившего более выгодные для застройщика условия, заключает с ним еще один предварительный договор в отношении того же объекта недвижимости, а после выполнения условий заключения основного договора - и сам основной договор. При этом добросовестный покупатель, заключивший первый предварительный договор, не извещается о выполнении застройщиком всех условий заключения основного договора, срок действия предварительного договора с ним истекает и контрагент теряет право на заключение основного договора.

Поэтому в тексте договора желательно указать следующие требования:

- предусмотреть в предварительном договоре обязанность застройщика уведомлять контрагента о выполнении условий заключения основного договора и неустойку за ее нарушение;

- установить в предварительном договоре высокий размер неустойки за неисполнение застройщиком обязанности по заключению основного договора после выполнения всех условий, предусмотренных предварительным договором.

4. Предварительный договор должен содержать условия о предмете, а также другие существенные условия основного договора. Одним из существенных условий основного договора является четкое определение объекта недвижимости, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства в будущем. Следовательно, такой объект недвижимости должен быть однозначно определен и в предварительном договоре.

По причине незавершенности строительства не представляется возможным указать такую характеристику объекта недвижимости, как условный (кадастровый) номер, а также приложить план БТИ с указанием границ объекта недвижимости.

Для минимизации указанного риска в предварительном договоре можно рекомендовать указывать следующие характеристики объекта недвижимости:

- местонахождение и описание строящегося здания, где находятся помещения, выступающие объектом основного договора;

- описание помещений (включая общую площадь) и их расположения в строящемся здании;

- приложение к предварительному договору плана помещений с указанием их расположения на соответствующем этаже с обозначением границ. Пока такой план не приложен, расположение помещений нельзя считать согласованным.

Поскольку план БТИ в момент заключения предварительного договора не существует (технический учет проводится после завершения строительства здания), можно рекомендовать приложить к предварительному договору план помещений, оформленный в соответствии с проектной документацией на здание, утвержденной застройщиком после получения положительного заключения государственной экспертизы (п. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Следует учитывать, что если к предварительному договору прилагается план, составленный до момента проведения государственной экспертизы проектной документации, существует следующий риск. Органы, осуществляющие государственную экспертизу проектной документации, могут дать в отношении нее отрицательное заключение, что повлечет необходимость внесения изменений в проектную документацию. В результате таких изменений характеристики и планы помещений здания могут измениться, а первоначально приложенный план уже не сможет определить помещения, являющиеся объектом основного договора.

В процессе строительства в проектную документацию в установленном действующим законодательством порядке вносятся изменения, в результате которых меняются описание объекта недвижимости и его расположение. Представляется, что для защиты интересов покупателя в предварительный договор можно включить следующие положения:

- установить обязанность застройщика уведомлять контрагента о внесении в проектную документацию изменений, касающихся помещений, выступающих объектом основного договора, а также обязанность застройщика согласовывать с контрагентом такие изменения до их внесения;

- установить обязанность сторон в случае внесения изменений в проектную документацию заключить дополнительное соглашение к предварительному договору, уточняющее характеристики объекта недвижимости, с приложением его нового плана;

- для обеспечения соблюдения застройщиком указанных требований можно предусмотреть неустойку, подлежащую уплате в случае их нарушения, а также право участника (покупателя, арендатора) долевого строительства отказаться от исполнения предварительного договора в случае неисполнения застройщиком таких требований.

5. Нередко предварительные договоры предусматривают уплату определенной денежной суммы будущим покупателем застройщику. Такая сумма часто именуется авансом либо задатком.

Если предварительный договор предусматривает уплату авансового платежа в счет покупной суммы или арендной платы, необходимо учитывать следующее. Сущностью предварительного договора является только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, в рамках предварительного договора не может осуществляться полное или частичное исполнение сторонами своих обязательств по еще не заключенному основному договору.

Кроме того, право на получение платежей принадлежит продавцу, который должен являться собственником продаваемых или помещений. В момент заключения предварительного договора застройщик собственником помещений не является, а сам объект недвижимости отсутствует, поскольку здание как объект недвижимого имущества еще на создано и право собственности на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано. Таким образом, у застройщика отсутствует право получать авансовые платежи по предварительному договору.

Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег.

По предварительному договору денежные средства могут передаваться только в форме задатка, как обеспечение обязательств сторон. Для застройщика это выгодно тем, что если покупатель договор не заключит, то сумма задатка останется у застройщика для покупателя же это дополнительная гарантия выполнения застройщиком своих обязательств – в случае невыполнения застройщиком он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. Основным условием является то, чтобы передаваемые суммы были полностью указаны в договоре и названы задатком и не как иначе. Однако и данный способ не однозначно воспринимается судебной практикой и может быть оспорен.

Распространенная разновидность предварительного договора - приобретение векселя на сумму стоимости новостройки. В векселе нет и быть не может никакой информации об объекте недвижимости. Дело в том, что фирме нужно сразу получить деньги, а согласно законодательству сделать это на основании предварительного договора нельзя, поэтому вам предлагают одновременно заключить договор купли-продажи векселя и вы приобретаете вексель. Использование векселей в данном случае является средством, используемым застройщиками для обхода положений закона о необходимости заключения с гражданами договора долевого участия в строительстве в случае, если они намерены привлекать денежные средства граждан для строительства жилья. Если вам предлагают оплатить квартиру в форме покупки векселя, то срок погашения векселя должен совпадать с крайней датой регистрации вашего права собственности на квартиру.

Согласно Гражданского кодекса РФ вексель - ничем не обусловленное обязательство. Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем, когда наступит срок погашения, вместо квартиры примет у вас вексель и вернет вам по нему деньги, которые вы платили, обычно без процентов либо с процентами, если они установлены. С учетом инфляции вы получите значительно меньше, чем платили. К моменту погашения векселя, то есть когда у вас появится право требовать назад деньги, вполне возможно фирма-векселедатель вообще может исчезнуть.

Таким образом, учитывая особенности конструкции предварительного договора и некоторую неопределенность объекта недвижимости на этапе его строительства, приобретение недвижимости на рынке строящегося жилья путем заключения предварительного договора купли-продажи не представляется целесообразным и несет в себе большие риски неисполнения.

Если вы заключали договор долевого участия в строительстве, который подлежит государственной регистрации, то вероятнее всего, сможете в судебном порядке сразу признать свое право собственности на квартиру в новостройке, а в случае с предварительным договором такая возможность отсутствует.

,