Договоры, по которым приобретаются квартиры в новостройке

Покупка квартиры является важным шагом, поскольку недвижимость остается одной из основных материальных ценностей. Покупка квартиры в новостройке может оформляться несколькими способами: путем вступления в кооператив, путем заключения договоров участия в долевом строительстве, путем переуступки прав требования, путем заключения предварительного договора, а если дом уже построен - путем заключения договора купли-продажи.

Договор участия в долевом строительстве, заключаемый в соответствии с ФЗ-214 от 30.12.2004г. является наиболее безопасным способом приобретения квартиры в строящемся доме. Договор проходит обязательную государственную регистрацию в уполномоченном органе - Росреестре. В договоре определяется цена за квартиру, порядок ее уплаты, прописываются сроки сдачи дома, указывается ответственность застройщика, в том числе гарантийные сроки.

Переуступка прав требования при соблюдении всех условий является относительно безопасным способом покупки квартиры. Отношения по уступке прав (цессии) регулируются ст.382 Гражданского кодекса «Основания и порядок перехода прав кредитора другому лицу» и ст.11 ФЗ-214. Дольщик (кредитор) может уступить права требования на квартиру после выплаты цены договора или одновременно с переводом долга на другого дольщика, с момента регистрации договора до момента подписания передаточного акта. Договор переуступки подлежит государственной регистрации. В договоре должно быть указано на основании какого первоначального договора долевого участия переуступается право. Если прежний дольщик уже оплатил квартиру, то вы осуществляете платеж не застройщику, а прежнему дольщику (покупаете у него право требование к застройщику), надо быть уверенным, что прежний дольщик осуществил все необходимые платежи и застройщик это подтверждает.

Предварительный договор купли-продажи жилья в новостройке - наиболее рискованный способ инвестирования в строительство. По предварительному договору деньги не могут передаваться в качестве оплаты за квартиру. Вы не вкладываете деньги в будущую квартиру, потому что непосредственно соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание компании-застройщика оформить куплю-продажу в будущем после того, как дом будет построен. Если застройщик откажется передавать вам квартиру, в лучшем случае вы сможете добиться возврата вложенных денег, а получить построенное жилье вероятнее всего не сможете. Не защитит предварительный договор и от «двойной» продажи. Если застройщик заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно этот покупатель и будет считаться добросовестным приобретателем жилья.

В соответствии со ст.110 Жилищного кодекса, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. ЖСК создается для строительства конкретного дома. С потенциальными покупателями работает ЖСК как юридическое лицо, а застройщик является не продавцом, а генеральным подрядчиком. Покупатели квартир вступают в ЖСК на основании заявления, в котором изъявляют желание стать членами ЖСК и платить взносы, соответствующие стоимости квартиры. С пайщиком заключается договор, предметом которого является получение квартиры в доме по завершении строительства.

Если дом уже построен и право собственности на квартиру оформлено, то приобрести квартиру в новостройке можно путем заключения договора купли-продажи. Перед сделкой необходимо проверить наличие зарегистрированного права собственности на данную квартиру за продавцом. Это можно сделать, заказав выписку из ЕГРП на квартиру в Росреестре. Выписка покажет собственника квартиры и наличие либо отсутствие залогов на квартиру. Такой договор подлежит государственной регистрации.

Качественное оформление любой сделки требует если не ее полного сопровождения, то, по крайней мере, консультации с юристом по вопросам оформления недвижимости.

,